MR-2007-04: N.N. – Forbrukerombudet

Saken gjelder en klage fra N.N. over Forbrukerombudets nedprioritering av å vurdere en klage på markedsføring fra Focus Eiendomsmegling i Stavanger av en leilighet med utleiedel.

N.N. kjøpte en leilighet i 2005. Av det fremlagte prospektet fremgår det av førstesiden «Attraktiv leilighet med utleiedel». Det viste seg i ettertid at utleiedelen ikke var godkjent til boligformål.

Klager hevder at markedsføringen av leiligheten var villedende og i strid med markedsføringsloven.

Klager ba i brev av 23. november 2006 om Forbrukerombudets vurdering av det markedsføringstiltaket som lå til grunn for kjøpet, herunder med en vurdering av eiendomsmeglers ansvar for de økonomiske konsekvenser klager ble påført.

Forbrukerombudet fant ikke å kunne prioritere noen vurdering av saken. Ombudet begrunnet i brev av 13. desember 2006 nedprioriteringen med at det aktuelle markedsføringstiltaket var avsluttet. Det ble videre vist til at Forbrukerombudet ikke har anledning til å gå inn i sivilrettslige tvister. Forbrukerombudet redegjorde nærmere for nedprioriteringen i brev til klager av 18. januar 2007.

I et brev datert 22. januar 2007 krevde klager nedprioriteringsspørsmålet behandlet av Markedsrådet.

Saken ble oversendt Markedsrådet ved ekspedisjon av 8. mars 2007. Behandling av saken fant sted den 25. april 2007. Ingen av partene møtte.

Klager reagerer på at Forbrukerombudets begrunnelse for nedprioritering ikke er i samsvar med markedsføringslovens og forvaltningslovens bestemmelser, samt at det ikke foreligger hjemmel for en slik praksis.

Etter klagers oppfatning er det ikke foretatt noen konkret vurdering av klagen, annet enn gjennom en henvisning til en generell begrunnelse om at markedsføringstiltaket er avsluttet.

Grunnleggende forbrukerhensyn, samt viktigheten av at det føres tilsyn med at næringsdrivende overholder markedsføringslovens bestemmelser tilsier at Forbrukerombudet ikke kan nedprioritere en klage på bakgrunn av at markedsføringen er avsluttet. Spesielt viktig vil dette være innenfor eiendomsmeglernes virksomhet som i vesentlig grad består av enkeltsaker, som etter Forbrukerombudets syn anses som avsluttet når salget er gjennomført. Denne praksisen vil legge til rette for at enkeltstående markedsføringstiltak ikke blir håndhevet eller kontrollert av Forbrukerombudet.

Eiendomsmeglerbransjen er en bransje hvor det bør stilles strenge krav til opplysningsplikt og saklighet i markedsføringen, ikke minst fordi en motsatt praksis vil kunne få meget alvorlige konsekvenser for en kjøper.

Den aktuelle leiligheten ble markedsført som «attraktiv leilighet med utleiedel». Klageren stolte på markedsføringen. Utleiemuligheten med tilhørende inntekter var et hovedmoment ved kjøp av leiligheten. Etter klagers oppfatning er en slik opplysning også prisdrivende. Klageren forklarer at hun av økonomiske årsaker så seg nødt til å selge boligen etter at hun avdekket at utleiedelen ikke var godkjent til boligformål.

Klager bestrider at markedsføringslovens sanksjoner kun kan gis virkninger fremover i tid. Med unntak av tvangsmulkt, har Forbrukerombudet mulighet til å ilegge reaksjoner i form av korreks eller advarsel, herunder trussel om straff etter markedsføringsloven § 17.

Klageren anmoder om at saken blir realitetsbehandlet, enten av Markedsrådet, eller ved at Forbrukerombudets vedtak om nedprioritering avvises og saken hjemvises til behandling.

Klager har ikke nedlagt noen formell påstand, men det antas at den vil lyde:

Markedsrådet ber Forbrukerombudet realitetsbehandle saken nå.

Forbrukerombudet skal, ut fra hensynet til forbrukerne, føre tilsyn med at det ikke skjer markedsmisbruk i strid med markedsføringsloven kapittel I, jf. mfl. § 13 første ledd.

Ordlyden, «ut fra hensynet til forbrukerne», tilsier at bestemmelsen gir Forbrukerombudet hjemmel til å vurdere om det foreligger tilstrekkelig sterke forbrukerinteresser til at saken bør realitetsbehandles, eller om man av prioriteringshensyn bør la saken ligge.

Dersom et markedsføringstiltak er i strid med markedsføringsloven og vesentlige forbrukerhensyn, er Forbrukerombudet forpliktet til å forsøke å komme frem til en frivillig ordning med den næringsdrivende, jf. mfl. § 13 første ledd siste pkt. Dersom frivillig ordning ikke oppnås, kan Forbrukerombudet forelegge saken for Markedsrådet til avgjørelse, jf. mfl. § 13 femte ledd. Det følger av ordlyden i bestemmelsen, jf. «kan … forelegge saken», at Forbrukerombudet har hjemmel til å vurdere, ut fra hensynet til forbruker, om saken skal bringes inn for Markedsrådet.

På grunn av stor saksmengde er det nødvendig med en streng prioritering av hvilke saker som skal tas opp til realitetsbehandling hos Forbrukerombudet.

For å behandle saker på en mest mulig effektiv måte, er virksomheten for hvert år organisert i en virksomhetsplan. Innenfor de virksomhetsområder som finnes i denne planen, arbeider Forbrukerombudet for å få bredest mulig gjennomslag for ulike typer saker, for eksempel slik at en problemstilling som er av stor praktisk, økonomisk eller sikkerhetsmessig betydning for mange forbrukere tas opp med en hel bransje samtidig.

I virksomhetsplanen for 2006 og 2007 er en rekke større satsningsområder definert, hvorav bolig er prioritert. Forbrukerombudet ser det som generelt svært viktig at markedsføring av nye og brukte boliger ikke inneholder uriktige eller villedende opplysninger.

I 2006 begynte Forbrukerombudet i samarbeid med bransjeorganisasjonene utarbeidelsen av en ny bransjenorm for markedsføring av bolig. Forbrukerombudet jobber i 2007 med oppfølging av bransjenormen med spesielt fokus på mangelfulle opplysninger ved markedsføring av konseptboliger/ungdomsboliger, lokkepriser, arealangivelse, innskuddsboliger, husleiekontrakter, samt forbrukerklager på prioriterte områder.

Arbeidet med de definerte satsningsområdene legger beslag på store ressurser. For å oppnå målet om mest mulig effektiv saksbehandling er det viktig for Forbrukerombudet å i størst mulig grad holde seg til den planlagte virksomheten. Når det er sagt vurderes selvfølgelig hver enkelt klage konkret. Forbrukerombudet vil i denne sammenheng påpeke at det er betydningen av saken for forbrukerne generelt ombudet vurderer om er tilstrekkelig tilstede når man mottar en klage.

Det er også viktig å understreke at Forbrukerombudets kontroll og tilsyn med de næringsdrivendes markedsføring ikke automatisk gir forbrukeren sivilrettslige rettigheter eller krav. Det vil si at klagerens krav mot Focus Eiendomsmegling må vurderes etter de alminnelige prinsipper om reklamens betydning i en kjøpsrettslig mangelsvurdering.

Markedsføringslovens sanksjoner gis virkninger fremover i tid og brukes som et redskap for å endre eller stoppe markedsføring i strid med markedsføringsloven. Dette er en av grunnene til at Forbrukerombudet ikke ser det hensiktsmessig å vurdere dette markedsføringstiltaket, som Forbrukerombudet ikke har vært inne i forhandlinger om tidligere og som nå er avsluttet.

Det er riktig som anført fra klager side at brudd på markedsføringslovens bestemmelser om villedende markedsføring også er straffebelagt, jf. mfl. § 17. Klager kan således anmelde forholdet til politiet.

Forbrukerombudet har ikke ansett forbrukerhensynet i denne konkrete saken så stort at det tilsier en prioritering på bekostning av andre viktige saker.

På denne bakgrunn finner ikke å kunne prioritere å ta opp markedsføringen til Focus Eiendomsmegling vedrørende salg av leilighet til klager.

Forbrukerombudet vil nedlegge slik påstand:
«Klagen på Forbrukerombudets nedprioritering av å vurdere lovligheten av markedsføringen til Focus Eiendomsmegling tas ikke til følge.».

Markedsrådet har i alminnelighet lagt terskelen relativt høyt med hensyn til å overprøve Forbrukerombudets avgjørelse om nedprioritering. Bakgrunnen for dette er at Forbrukerombudet som regel selv har den beste oversikt over hvilke saker som foreligger til behandling, og som derfor best kan foreta en prioritering av sakene.

Markedsrådet har imidlertid i denne saken funnet grunnlag for å måtte pålegge Forbrukerombudet å behandle klagen.

Markedsrådet har blant annet lagt vekt på at bolig er oppgitt som et av satsningsområdene for Forbrukerombudet i 2006 og 2007. Denne saken befinner seg således innenfor et av satsningsområdene.

Markedsrådet er videre av den oppfatning at saker som gjelder kjøp, salg og markedsføring av bolig er prinsipielt viktige områder med stor økonomisk betydning for forbrukerne.

Disse forhold tilsier en realitetsbehandling av saken.

Som påpekt av klager vil hvert enkelt markedsføringstiltak i tilknytning til salg av en enkelt bolig være avsluttet før Forbrukerombudet eventuelt kan gripe inn. Forbrukerombudets arbeid må derfor i denne saken måtte rette seg mot å hindre tilsvarende fremtidig annonsering, for det tilfellet at ombudet finner at markedsføringen er i strid med markedsføringsloven.

Markedsrådet understreker at det i denne vurderingen ikke er tatt stilling til realiteten i saken.

Klagen har etter dette ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.

Forbrukerombudet pålegges å realitetsbehandle saken nå.