FOV-2018-1951: Workinntoppen AS

Forbrukertilsynet fatter herved vedtak om overtredelsesgebyr på kr 400 000 mot Workinntoppen AS (heretter Workinntoppen), org.nr. 911 667 487.

Vedtaket er hjemlet i markedsføringsloven (mfl.) § 43 og gjelder brudd på markedsføringsloven § 7 jf. § 6 for å ha villedet forbrukere om bokostnader ved kjøp av leilighet i boligprosjektet.

Saken gjelder Workinntoppens markedsføring av prosjektet Workinntoppen. I innholdsmarkedsføring på VG og i bannerannonser ble det markedsført beregninger av bokostnader. Informasjonen om at de markedsførte beregningene av bokostnadene forutsatte et avdragsfritt lån fremgikk først dersom forbrukeren trykket på lenken «Her kan du lese mer om finansierings-eksempelet» i innholdsmarkedsføringen på VG, eller klikket på bannerannonsene. Disse lenkene førte til prosjektets egne nettsider. I bannerannonsene fremgikk heller ikke forutsetningen om at skattefradrag for rentekostnader var innkalkulert. Bokostnadene før alle fratrekk fremgikk verken i bannerannonsene, innholdsmarkedsføringen på VG eller på prosjektets egne nettsider. Videre var lånet som ble forutsatt i eksempelet vanskelig å oppnå for de fleste forbrukere i målgruppen på grunn av boliglånsforskriften § 7. I tillegg ble det i innholdsmarkedsføringen på VG fremhevet en illustrasjon med utsikt over fjorden fra langt over bakkeplan, til tross for at eksempelet med bokostnader i samme annonse tok utgangspunkt i den billigste leiligheten i prosjektet som lå i 1. etasje.

Det vises for øvrig til Forbrukertilsynets varsel om vedtak av 31. oktober 2018. Forbrukertilsynet mottok merknader til varselet i brev av 27. november 2018 fra advokatfirmaet Selmer på vegne av Workinntoppen, samt ytterlige dokumentasjon 21. januar 2019.

I merknadene til varselet fremgår det at Workinntoppen ikke ser grunnlag for å fatte vedtak om overtredelsesgebyr i nåværende sak. Selskapet bestrider at det foreligger en overtredelse av markedsføringsloven § 7 jf. § 6. Videre anfører selskapet at vesentlighetskravet og uaktsomhetskravet for å fatte overtredelsesgebyr uansett ikke er oppfylt, og at overtredelsesgebyret i alle tilfeller er satt for høyt.

3.1 Villedende markedsføring av prisen på ytelsen – mfl. § 7 (1) bokstav d jf. § 6 (4)

Forbrukertilsynet har vurdert Workinntoppens praksis etter forbudet mot villedende handlinger og urimelig handelspraksis.

Markedsføringsloven (mfl.) § 6 første ledd forbyr urimelig handelspraksis. Det følger av bestemmelsens fjerde ledd at en handelspraksis alltid er urimelig dersom den er

villedende og i strid med mfl. § 7.

Mfl. § 7 regulerer villedende handlinger. En handelspraksis er villedende dersom den inneholder uriktige opplysninger og dermed er usannferdig eller på annen måte er egnet til å villede forbrukerne med hensyn til ett eller flere av elementene som er nevnt i bestemmelsens første ledd bokstav a) til h).

En handelspraksis er villedende dersom den inneholder uriktige opplysninger og dermed er usannferdig eller på annen måte er egnet til å villede forbrukerne med hensyn til «prisen på ytelsen eller hvordan prisen beregnes», jf. mfl. § 7 første ledd bokstav d. Det overordnede vurderingstemaet er hvordan markedsføringen er egnet til å bli oppfattet av gjennomsnittsforbrukeren. Denne vurderingen er basert på det helhetlige inntrykket markedsføringen er egnet til å gi.

Handelspraksisen er bare villedende dersom den er egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. § 7 annet ledd.

Begrepet «økonomisk beslutning» er brukt i markedsføringsloven i stedet for direktivets begrep «transaksjonsbeslutning», men begrepene har samme betydning.

Direktiv om urimelig handelspraksis definerer «transaksjonsbeslutning» i art. 2 bokstav k slik: «enhver beslutning som forbrukeren treffer om hvorvidt, hvordan eller på hvilke vilkår vedkommende kjøper, betaler helt eller delvis, beholder eller avhender et produkt eller utøver en avtalefestet rett knyttet til produktet, enten forbrukeren beslutter å foreta en slik handling eller avstår fra det».

Av forarbeidene til markedsføringsloven (Ot.prp. nr. 55 (2007-2008) s.195-196) fremgår at det ikke er et krav at forbrukerne faktisk treffer en slik økonomisk beslutning. Det er nok at den er egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet.

Bestemmelsen rammer dermed vidt, og en økonomisk beslutning kan være alt fra en beslutning om å kjøpe en vare, en beslutning om å avstå fra å kjøpe en vare eller en beslutning om å gå inn i en fysisk butikk eller navigere til en nettbutikk, eller å avstå fra å gjøre dette.

3.2 Forbrukertilsynets vurdering

3.2.1 Vedtakets rettssubjekt

Workinntoppen er et prosjekt med formål om å bygge rundt 500 leiligheter på en tomt i Tromsøya i Tromsø kommune. Per dags dato er ca. 350 av leilighetene overtatt av kjøpere. Det er selskapet Workinntoppen AS som eier prosjektet, og Workinntoppen AS er eiet av Profier AS og Barlindhaug AS med like deler. Prosjektet utvikles, selges og markedsføres av Workinntoppen AS, og det er markedsavdelingen i Profier AS som utformer markedsføringen av prosjektet på oppdrag fra Workinntoppen AS. Eiendomsmegler 1 er engasjert som eiendomsmegler for prosjektet, men besørger kun det praktiske rundt visning, kontraktsinngåelse, overdragelse og overlevering av eiendommene. Workinntoppen AS er dermed riktig rettssubjekt for vedtaket.

Vi understreker at Workinntoppen i tråd med alminnelige kontraktsrettslige prinsipper må identifiseres med de feil som gjøres av kontraktsmedhjelpere og underleverandører, for eksempel eiendomsmeglere og reklamebyrå. Vi viser til at dette prinsippet er lagt til grunn i forvaltningspraksis fra Markedsrådet, se blant annet MR-2016-1087 (Staminex).

3.2.2 Finansieringseksempelet og informasjonen på prosjektets nettsider

Informasjon om det aktuelle finansieringseksempelet fremgikk nederst på en av undersidene på prosjektets egne nettsider, www.workinntoppen.no. Forbrukeren ble tatt direkte til denne informasjonen om finansieringseksempelet dersom forbrukeren trykket på lenken «Her kan du lese mer om finansierings-eksempelet» i innholdsmarkedsføringen på VG, eller klikket på bannerannonsene.

Beregningen i eksempelet viste en månedlig bokostnad på kr 3000 i måneden, og nederst i eksempelet fremgikk det at «beregningen forutsetter rammelån uten avdrag.» Dersom man ser dette i sammenheng med at eksempelet forutsetter en egenkapital på 15 %, innebærer dette et avdragsfritt lån på 85 % av kjøpesummen.

Av boliglånsforskriften § 7 fremgår det at det må betales avdrag på lån over 60 % av boligens verdi, med mindre banken benytter seg av fleksibiliteten for 10 % av den totale verdien av innvilgede lån etter § 8. På bakgrunn av størrelsen på denne fleksibilitetskvoten var det avdragsfrie lånet i finansieringseksempelet dermed urealistisk å oppnå for de fleste forbrukere som ble utsatt for markedsføringen. Dette gjelder uavhengig av om bankene generelt prioriterer førstegangskjøpere oftere enn andre grupper for denne fleksibiliteten, slik Workinntoppen anfører. Bruk av fleksibiliteten etter § 8 er også en skjønnsmessig mulighet bankene har, begrunnet i en vurdering av individuelle forhold hos den enkelte låntaker, og dermed svært dårlig egnet til å bruke i generelle eksempler.

Et avdragsfritt lån vil dermed som klar hovedregel forutsette en egenkapital på 40 % av kjøpesummen, som utgjør kr 1 340 000 for den leiligheten som ble brukt i eksempelet. En så høy egenandel tar normalt lang tid å opparbeide seg for forbrukere, og det må legges til grunn at de fleste studenter eller førstegangs-etablerere som markedsføringen særlig rettet seg mot, ikke har slik egenkapital.

Workinntoppen argumenterer med at denne egenkapitalen likevel ikke er så urealistisk, ettersom statistikk viser at nesten halvparten av boligkjøpere mellom 20 og 29 år får hjelp av foreldre i en eller annen form ved kjøp av bolig – for eksempel gjennom gaver, forskudd på arv, lån eller ved at foreldrene stiller som realkausjonister. Slik hjelp vil kunne sidestilles med egenkapital, selv om kjøperen selv ikke har 40 % av kjøpesummen. Statistikken Workinntoppen viser til sier imidlertid ikke noe konkret om hvor stor andel som får hjelp som er tilstrekkelig til å opparbeide en egenkapital eller tilsvarende på 40 % av kjøpesummen, slik som normalt kreves for at lånet kan være avdragsfritt. For mange foreldre som stiller som realkausjonister eller medlånetakere vil det også være en forutsetning at barna kan betjene lånet med avdrag. Forbrukertilsynet fastholder at en slik egenandel vil være vanskelig å oppnå for de fleste forbrukere i målgruppen. I alle tilfeller fremgikk det ikke av markedsføringen på www.workinntoppen.no, innholdsmarkedsføringen på VG eller bannerannonsene at finansieringseksempelet forutsatte en egenkapital på 40 % av kjøpesummen, noe som ville vært en vesentlig forutsetning.

Forutsetningen om at banken måtte ha benyttet seg av fleksibiliteten for 10 % av den totale verdien av innvilgede lån etter boliglånsforskriften § 8 for at forbrukeren skulle få lånet som ble brukt i eksempelet, fremgikk heller ikke i noen av markedsføringskanalene. Denne offentligrettslige begrensningen i bankenes utlånspraksis innebærer at de fleste forbrukere ikke vil få lånet som blir brukt i det markedsførte finansieringseksempelet, og utgjør dermed en vesentlig forutsetning for eksempelet. De fleste forbrukere er ikke kjent med disse begrensningene i bankenes utlånspraksis, og finansieringseksempelet var dermed egnet til å gi forbrukeren et misvisende inntrykk av hvilke bokostnader det var realistisk å få ved kjøp av en leilighet i prosjektet.

Det fremgikk heller ikke noen beregninger av brutto bokostnader for kjøp av bolig i prosjektet, verken i innholdsmarkedsføringen, bannerannonsene eller på hjemmesidene til prosjektet. Brutto bokostnader inkludert avdrag på lånet, og før man innkalkulerte utleie av et rom og skattefradrag for rentekostnader, ville med de øvrige forutsetningene i eksempelet utgjort over kr 14 000 i måneden. Workinntoppen viser til at hva angår bruken av priser i markedsføringen, skriver Lunde med flere i Markedsføringsloven med kommentarer (2015) side 103 at disse i størst mulig grad skal være fullstendige, slik at forbruker slipper kompliserte regnestykker. Forbrukertilsynet er enig i dette, og viser til at slik markedsføringen til Workinntoppen var utformet, var nettopp forbrukeren selv nødt til å regne seg frem til de fullstendige kostnadene. Ved å oppgi beregninger av netto bokostnader, uten å samtidig opplyse om bruttokostnadene, var markedsføringen egnet til å gi forbrukerne et misvisende inntrykk av kostnadsbildet ved boligkjøpet.

Selv med forutsetningen om avdragsfrihet, en forutsetning som nevnt ovenfor er vurdert som egnet til å gi et misvisende inntrykk av hvilke bokostnader det var realistisk for de fleste å få ved kjøp av en leilighet i prosjektet, ville bruttokostnader utgjort over kr 8 600 i måneden med de øvrige forutsetningene i eksempelet. Det informeres heller ikke hvor mye kostnadene vil øke med etter en avdragsfri periode i eksempelet. Boliglån må normalt nedbetales i sin helhet i løpet av løpetiden til lånet, og jo lengre avdragsfri periode man har, jo høyere blir avdragene etter den avdragsfrie perioden utløper. Ut ifra forutsetningene i eksempelet kunne Workinntoppen lett ha regnet ut dette. Avdragsfrihet er kun for en begrenset periode, og de løpende kostnadene ved lånet vil øke betydelig etter dette. Ved å bare oppgi beregninger av bokostnader i en avdragsfri periode i eksempelet, uten å informere om hva kostnadene vil øke til etter den avdragsfrie er utløpt, ga eksempelet et misvisende inntrykk av det reelle kostnadsbildet ved boligkjøpet.

I vurderingen etter markedsføringsloven vil det ha betydning hvilken målgruppe markedsføringstiltaket har. Den aktuelle markedsføringen til Workinntoppen rettet seg mot studenter og førstegangsetablerere, som ofte er unge mennesker med svært begrenset erfaring med kjøp av bolig. Ved markedsføring som retter seg mot en slik gruppe med svært begrenset erfaring knyttet til boligkjøp, er det særlig viktig at den næringsdrivende gir korrekte og veiledende prisopplysninger.

Basert på de ovennevnte momentene vurderer Forbrukertilsynet at finansieringseksempelet som ble brukt i markedsføringen, basert på det helhetlige inntrykket av markedsføringen, var egnet å villede forbrukere med hensyn til «prisen på ytelsen eller hvordan prisen beregnes», jf. mfl. § 7 første ledd bokstav d.

3.2.3 Innholdsmarkedsføringen på VG

Prosjektet ble markedsført gjennom innholdsmarkedsføring på VG i tidsrommet fra 28. juni 2018 til 31. august 2018. I innholdsmarkedsføringen på VG fremgikk det i overskriften at «[h]er kan du kjøpe splitter ny bolig – og bo rimelig selv.» Deretter sto det i ingressen at «[s]om student eller førstegangsetablerer i Tromsø kan du kjøpe leilighet med denne utsikten, leie ut et rom – og få svært lave bokostnader selv.»

Videre fremgikk det i innholdsmarkedsføringen et fiktivt intervju med eiendomsmegler Wenche Odden Kvamme fra Eiendomsmegler 1, som fortalte at man ved å følge denne fremgangsmåten kunne få bokostnader langt under hva man gjerne betaler for en brukt hybel i Tromsø. Hun fortalte videre at:

«En ny 3-roms leilighet koster fra 3 350 000 kroner. Rente- og felleskostnader vil utgjøre cirka 7 500 kroner, når man har regnet med fordelen av skattefradrag. Du kan leie ut et rom skattefritt til rundt 5 000 kroner, og dermed bo for under 3 000 kroner selv.»

Dersom forbrukeren klikket på lenken «Her kan du lese mer om finansierings-eksempelet» nedenfor denne uttalelsen, ble forbrukeren tatt til prosjektets egne nettsider, som omtalt i punkt 3.2.2. Først her fremgikk det at eksempelet forutsatte et avdragsfritt lån på 85 % av kjøpesummen.

Forutsetningen i eksempelet om at lånet måtte være avdragsfritt fremgikk dermed ikke i innholdsmarkedsføringen på VG, og forbrukere ble dermed gitt inntrykk av å kunne få de markedsførte bokostnadene i eksempelet med et alminnelig lån hvor det betales avdrag. Realiteten var imidlertid at avdrag på lån som forutsatt i priseksempelet i markedsføringen ville koste kr 5 700 ekstra per måned, selv med 30 års nedbetalingstid på lånet. Workinntoppen anfører at avdrag på lån er nedbetaling av egen gjeld, og dermed en form for tvungen sparing. Dette er likefullt et beløp som forbrukeren normalt må betale hver måned, og som er nødvendig for å beholde boligen. Forbrukere vil dermed naturlig forvente at avdrag er inkludert i et slikt eksempel, med mindre noe annet er tydelig opplyst. Ettersom forutsetningen for finansieringseksempelet om avdragsfrihet ikke fremgikk i innholdsmarkedsføringen på VG, var markedsføringen egnet til å villede forbrukere om bokostnadene man kunne få ved å kjøpe en bolig i prosjektet.

I innholdsmarkedsføringen på VG ble det også fremhevet at «[s]om student eller førstegangsetablerer i Tromsø kan du kjøpe leilighet med denne utsikten, leie ut et rom – og få svært lave bokostnader selv.» Illustrasjonen i markedsføringen viste en utsikt hvor man ser ned på andre bygg med fire etasjer, og med utsyn over fjorden. Priseksempelet som ble brukt i samme annonse forutsatte imidlertid kjøp av den billigste boligen i prosjektets byggetrinn C1, som lå i første etasje, med et langt mer begrenset utsyn. En 3-roms leilighet i den øverste etasjen i C1, fjerde etasje, vil koste kr 3 690 000, 340 000 kroner mer enn det som er utgangspunktet for finansieringseksempelet – og heller ikke denne leiligheten ville kommet så høyt i terrenget at den ville fått tilsvarende utsikt som vist i illustrasjonen. Utformingen av markedsføringen gjør at forbrukere vil lett koble utsikten og det konkrete priseksempelet, og markedsføringen var dermed egnet til å villede forbrukere om hvilke kostnader forbrukeren kunne få ved å kjøpe bolig med de kvaliteter som fremgikk av illustrasjonen i innholdsmarkedsføringen.

De momentene som er redegjort for i punkt 3.2.2 om manglende beregninger av bruttokostnader og målgruppe for markedsføringen gjør seg også gjeldende for innholdsmarkedsføringen på VG.

Etter en samlet vurdering av momentene i dette punktet vurderer Forbrukertilsynet at innholdsmarkedsføringen på VG, basert på det helhetlige inntrykket av markedsføringen, var egnet til å villede forbrukere med hensyn til «prisen på ytelsen eller hvordan prisen beregnes», jf. mfl. § 7 første ledd bokstav d.

3.2.4 Bannerannonser

Bannerannonsene ble på FINN Eiendom Tromsø markedsført i tidsrommet fra 28. juni 2018 til 31. august 2018. De øvrige bannerannonsene på enkelte Schibsted-nettsteder, Nordlys og iTromsø, ble markedsført fra 20. august 2018 til 31. august 2019. I bannerannonsene sto det følgende:

«Lei ut et rom, bo for 3000,- i mnd.* i egen leilighet. Ring Wenche på tlf. 952 12 052»

I bannerannonsene fremgikk verken forutsetningen for eksempelet om at lånet måtte være avdragsfritt, eller forutsetningen om at skattefradraget for rentekostnader var innkalkulert. Markedsføringen var dermed egnet til å gi forbrukeren inntrykk av at disse bokostnadene kunne oppnås med et alminnelig lån hvor skulle betales avdrag, og uten at man hadde trukket fra skattefradragene for rentekostnadene. Disse to forutsetningene utgjør samlet en differanse på kr 6850 i måneden ut fra de øvrige forutsetningene i eksempelet. Markedsføringen var dermed egnet til å villede forbrukere om bokostnadene man kunne få ved å kjøpe en bolig i prosjektet.

De momentene som er redegjort for i punkt 3.2.2 om manglende beregninger av bruttokostnader og målgruppe for markedsføringen gjør seg også gjeldende for bannerannonsene.

Etter en samlet vurdering av momentene i dette punktet vurderer Forbrukertilsynet at bannerannonsene, basert på det helhetlige inntrykket av markedsføringen, var egnet til å villede forbrukere med hensyn til «prisen på ytelsen eller hvordan prisen beregnes», jf. mfl. § 7 første ledd bokstav d.

3.2.5 Påvirkningskriteriet

Handelspraksisen er likevel bare villedende dersom den er egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. § 7 annet ledd.

Det er som nevnt ikke et krav om at markedsføringen medfører at forbrukerne faktisk treffer en økonomisk beslutning de ellers ikke ville ha truffet. Det er nok at den er egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet. Det må også vektlegges i denne vurderingen at målgruppen for markedsføringen er unge mennesker med begrenset erfaring med boligkjøp.

Både bannerannonsene og innholdsmarkedsføringen på VG var egnet til å villede forbrukere til å navigere seg videre til prosjektets egne nettsider. Å navigere videre fra en boligannonse er en «økonomisk beslutning» etter markedsføringsloven, og det er ikke tilstrekkelig for å rette opp det villedende inntrykket at vesentlige forutsetninger for priseksempelet fremgikk ett klikk unna for de som trykket på lenken. Det er heller ikke tilstrekkelig for å unngå villedende markedsføring å merke eksempelet med «*» for å signalisere at mer info kommer på et senere stadium, slik som det ble gjort på bannerannonsene. På flere av bannerannonsene var også asterisken så liten at den uansett var vanskelig å få øye på.

Når det gjelder innholdsmarkedsføringen på VG, er det heller ikke gitt at en forbruker ville klikke på den aktuelle lenken for å få mer informasjon om finansieringseksempelet, og det må legges til grunn at mange som leste den aktuelle innholdsmarkedsføringen ikke gjorde dette. Informasjonen om finansieringseksempelet fremgikk ellers kun nederst på en av undersidene på prosjektets egne nettsider, og mange interesserte forbrukere ville dermed aldri ha fått ytterligere informasjon om finansieringseksempelet av Workinntoppen. Det samme gjelder delvis for bannerannonsene, da det på disse var angitt telefonnummer til megler som interesserte forbrukere kunne benytte seg av i stedet for å trykke seg videre. Som vi har redegjort for ovenfor i punkt 3.2.2, så ville det å klikke seg videre til prosjektets egne nettsider uansett bare rette opp deler av det villedende inntrykket av hvilke bokostnader en forbruker kan få ved å kjøpe en bolig i prosjektet.

Innholdsmarkedsføringen på VG, bannerannonsene og prosjektets egne nettsider var dermed også egnet til å få forbrukere til å gjøre ytterligere undersøkelser i forbindelse med et mulig kjøp av en leilighet i prosjektet som de ellers ikke ville gjort. Eksempler på slike undersøkelser vil være å laste ned prospekt, besøke visningssenteret eller ta kontakt med megler for en privat visning eller ytterlige informasjon. I tillegg var markedsføringen egnet til å få forbrukere til å kontakte en finansieringsinstitusjon for å forhøre seg om lån eller finansiering ved kjøp av en leilighet i prosjektet. Alle disse forholdene er «økonomiske beslutninger» etter markedsføringsloven § 7.

Workinntoppen anfører at forbrukeren uansett måtte kontaktet en finansieringsinstitusjon dersom de skulle kjøpe en bolig. Forbrukertilsynet vurderer imidlertid at den villedende markedsføringen til Workinntoppen også var egnet til å få forbrukere som ellers ikke hadde vurdert å kjøpe bolig til å kontakte en finansieringsinstitusjon. Alternativet til å kjøpe en leilighet i prosjektet er for mange unge mennesker ikke å leie en tilsvarende leilighet mellom 50 og 65 kvm, slik Workinntoppen argumenterer for. Alternativet er i stedet leie et rom i et kollektiv eller en langt mindre leilighet. For disse forbrukerne, som ikke kan eller ønsker å betjene store kostnader i måneden, ville den markedsførte bokostnaden på 3000 i måneden gjøre det aktuelt å kjøpe bolig, og dermed kontakte en finansieringsinstitusjon, når det ellers ikke hadde vært det.

Workinntoppen anfører også at det må forutsettes at en finansieringsinstitusjon gjør en grundig gjennomgang av kjøpers økonomi og kostnadene ved kjøpet, og at den villedende markedsføringen av kostnadene ved kjøp av en bolig i prosjektet som hovedregel blir rettet opp når forbrukeren kontakter en slik institusjon. En finansieringsinstitusjon vil også avklare mulighetene for å eventuelt kunne få et avdragsfritt lån for over 60 % av kjøpesummen.

Forbrukertilsynet understreker i den forbindelse at markedsføringen fortsatt anses som villedende og egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, selv om det forsøkes å rette opp det villedende inntrykket på et senere stadium.

Som Workinntoppen selv anfører, er det imidlertid en del unge kjøpere som i varierende grad får hjelp av foreldre med boligkjøpet. Enkelte forbrukere trenger dermed ikke å involvere en finansieringsinstitusjon i det hele tatt før det gjøres et kjøp av en bolig. Med sikkerheten om bistand fra foreldre med finansiering vil de kunne kjøpe en bolig, og kontakte en finansieringsinstitusjon i forbindelse med lån etter at kjøpet er gjort. Andre forbrukere, som allerede hadde fått finansieringsbevis av en finansieringsinstitusjon, kunne basert på den villedende markedsføringen også gjøre et kjøp uten å kontakte en finansieringsinstitusjon på nytt. I ytterste konsekvens kunne dermed den villedende markedsføringen være egnet til å påvirke forbrukere til å kjøpe en bolig i prosjektet.

Forbrukertilsynet vurderer på denne bakgrunn at Workinntoppens markedsføring på prosjektets nettsider, innholdsmarkedsføringen på VG og bannerannonsene – isolert og samlet – var egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. § 7 annet ledd.

3.3 Konklusjon

Forbrukertilsynet finner at Workinntoppen har handlet i strid med § 7 jf. § 6 ved å villede forbrukere om bokostnadene forbrukeren kunne få ved å kjøpe en leilighet i boligprosjektet.

Dersom Forbrukertilsynet finner at en handling er i strid med markedsføringsloven, kan Forbrukertilsynet kreve skriftlig bekreftelse på at det ulovlige forholdet skal opphøre, eller fatte vedtak, jf. mfl. § 36 andre ledd.

Som vi har redegjort for ovenfor, finner Forbrukertilsynet at Workinntoppen har utført en handling som er i strid med lovens § 7 jf. § 6 ved å villede forbrukere om kostnadene ved kjøp av en leilighet i prosjektet.

Forbrukertilsynet kan da fatte enkeltvedtak om forbud, påbud, tvangsmulkt og overtredelsesgebyr, samt kombinasjoner av disse, dersom inngrep tilsies av hensynet til forbrukerne og at de skal kunne orientere seg i markedet og enkelt sammenligne priser, jf. mfl. § 39 første ledd, jf. § 35 andre ledd. Det er også adgang til å fatte vedtak mot personer eller virksomheter som har medvirket til overtredelsen, jf. mfl. § 39 andre ledd.

Det følger av Ot.prp. nr. 55 (2007-2008) s. 211 at vilkåret «hensynet til forbrukerne» først og fremst er tatt med for å avgrense mot andre hensyn, som for eksempel hensynet til næringsdrivende. Det presiseres imidlertid i forarbeidene at dette vilkåret ikke i seg selv er ment å stille kvalifiserende krav til terskelen for inngrep. Det er derfor ikke grunnlag for et generelt prinsipp om at det ikke kan gripes inn før det foreligger et større antall klager og mer systematiske lovbrudd.

Den ulovlige markedsføringen fra Workinntoppen var egnet til å villede forbrukere om bokostnadene forbrukere kunne få ved kjøp av en leilighet i prosjektet. Slik villedende markedsføring kan føre til at forbrukere som ellers ikke ville gjort det, gjør ytterligere undersøkelser i forbindelse med et mulig kjøp, for eksempel drar på visningssenteret, kontakter megler eller kontakter en finansieringsinstitusjon. Dette medfører en unødvendig og urimelig tilleggsbelastning i en allerede krevende boligkjøpsprosess, og gjør det vanskeligere for forbrukeren å orientere seg i markedet.

Markedsføringen var i tillegg rettet mot studenter og førstegangsetablerere, som ofte er unge mennesker med begrenset erfaring med boligkjøp. Det er viktig at disse forbrukere får et korrekt inntrykk av kostnadene knyttet til et boligkjøp fra utgangspunktet, i stedet for å fange interessen deres på falske premisser.

Vår vurdering er derfor at inngrep tilsies av hensynet til forbrukerne jf. mfl. § 39 første ledd, jf. § 35 andre ledd.

Forbrukertilsynet har etter dette grunnlag for å fatte vedtak i saken, jf. mfl. § 39.

5.1 Rettslig grunnlag og vurdering

Ved forsettlig eller uaktsom overtredelse av § 7 jf. § 6, som enten anses som vesentlig eller har skjedd gjentatt, kan Forbrukertilsynet fastsette et overtredelsesgebyr etter mfl. § 43.

5.1.1 Objektive vilkår

En forutsetning for å ilegge overtredelsesgebyr er at det foreligger en overtredelse av markedsføringsloven. Som det fremgår av behandlingen ovenfor, legger Forbrukertilsynet det til grunn som klart sannsynliggjort at Workinntoppen har overtrådt markedsføringsloven § 7 jf. § 6.

Videre må overtredelsen enten anses som vesentlig eller ha skjedd gjentatt for at det kan ilegges overtredelsesgebyr.

Med gjentagelse menes at overtrederen tidligere er ilagt en reaksjon etter loven for brudd på den samme bestemmelsen, jf. Ot.prp. nr. 55 (2007-2008). Hvis ikke, skal tidligere lovbrudd inngå i vurderingen av om lovbruddet er vesentlig. Brudd på flere av bestemmelsene kan sammenlagt anses som vesentlige, selv om de ikke ville vært det hver for seg.

Workinntoppen anfører at dersom det foreligger et lovbrudd, så har ikke konsekvensene av lovbruddet vært vesentlige. [unntatt offentlighet], og argumenterer for at forbrukere uansett ville fått avklart mulige bokostnader når de kontaktet en finansieringsinstitusjon. Workinntoppen anfører videre det ikke er kommet noen klager på markedsføringen utover de negative reaksjonene fra Studentparlamentet i Tromsø i tilknytning til mediesaken til NRK: https://www.nrk.no/troms/hevder-utbygger-utnytter-boligkrisen-blant-studenter-_-na-avslutter-selskapet-kampanjen-1.14192119

I MR-2013-207 (Norsk Tipping) avviste Markedsrådet at vesentlighetskriteriet er betinget av skadevirkninger eller skadepotensial for forbrukerne, eller at det må foreligge forbrukerklager for at vilkåret kan være oppfylt. Lunde med flere har i Markedsføringsloven med kommentarer 2. utgave (2015) s. 307 argumentert for at det ikke bør trekkes den slutning at få klager taler imot at det foreligger en vesentlig overtredelse. Årsakene til at det ikke foreligger klager kan være mange, blant annet forbrukeres kunnskap om regelverket. Det kan heller ikke legges til grunn at alle forbrukere som reagerer på markedsføring av en bolig vil klage inn forholdet til Forbrukertilsynet eller klage til megler eller utbygger.

Forbrukertilsynet påpeker, som redegjort for i punkt 3.2.5 ovenfor, at villedende markedsføring ikke krever at villedningen faktisk leder til en kjøpsbeslutning for å være lovstridig. Som nevnt ovenfor rammer begrepet «transaksjonsbeslutning» alt fra en beslutning om å kjøpe en bolig, dra på visningssenteret, kontakte megler, kontakte en finansieringsinstitusjon, å navigere videre fra en boligannonse eller en beslutning om å laste ned en salgsoppgave. Villedende markedsføring kan derfor være lovstridig, selv om den forekommer på tidligere stadier enn på kjøpstidspunktet.

Som beskrevet ovenfor i punkt 3, finner Forbrukertilsynet at en rekke elementer ved markedsføringen av finansieringseksempelet var egnet til å villede forbrukere om de løpende utgiftene ved å kjøpe en bolig i prosjektet. I ytterste konsekvens vurderer Forbrukertilsynet at den villedende markedsføringen var egnet til å påvirke forbrukere til å kjøpe en bolig i prosjektet, selv om dette var mindre sannsynlig. Forbrukertilsynet finner uansett at overtredelsen i denne saken er et grovt brudd på forbudet mot urimelig og villedende handelspraksis.

Workinntoppen argumenterer videre for at det må tillegges betydning i vesentlighetsvurderingen at det på tidspunktet da markedsføringen ble utformet ikke var fattet noen annen beslutning enn at den da gjeldende boliglånsforskriften skulle opphøre 30. juni 2018. Dette argumentet kan etter Forbrukertilsynets vurdering ikke tillegges vekt, ettersom det allerede 19. juni 2018 – før den aktuelle markedsføringen ble igangsatt – ble fastsatt en ny boliglånsforskrift som videreførte de aktuelle reglene.

Videre anfører selskapet at det i vesentlighetsvurderingen må vektlegges at markedsføringskampanjen kun foregikk fra 28. juni 2018 til 31. august 2018, og at en del av bannerannonsene kun var tilgjengelig fra 20. august til 31. august 2018.

Forbrukertilsynet kan ikke se at varigheten av markedsføringstiltaket taler mot at vesentlighetskriteriet er oppfylt. Tvert imot var den villedende markedsføringen tilgjengelig i flere kanaler i over to måneder – noe som må anses som lang nok tid til at mange forbrukere ble eksponert. Varigheten taler for at overtredelsen var vesentlig.

I tillegg var den aktuelle markedsføringen tilgjengelig i den perioden hvor studenter må finne et bosted før semesteret begynner. I Tromsø er det ofte en utfordring for mange studenter å finne et sted å bo innen semesterstart, og dette var også tilfellet ved semesterstart 2018, se blant annet: https://www.nrk.no/troms/hevder-utbygger-utnytter-boligkrisen-blant-studenter-_-na-avslutter-selskapet-kampanjen-1.14192119. Denne situasjonen kunne medføre at enkelte forbrukere var i en sårbar situasjon, og dermed ekstra påvirkelige. Kombinert med at markedsføringen generelt var rettet mot studenter og førstegangsetablerere med svært begrenset erfaring med kjøp av bolig, taler også tidspunktet for markedsføringen for at overtredelsen må anses som vesentlig.

I tillegg påpeker selskapet at markedsføringen ble avsluttet før Forbrukertilsynets første henvendelse. Forbrukertilsynet kan heller ikke se at dette kan tillegges vekt i vurderingen, da markedsføringen hadde pågått i over to måneder. Media hadde også fattet interesse for saken på det tidspunktet markedsføringen ble avsluttet, og NRK jobbet med en artikkel hvor både Forbrukertilsynet, Workinntoppen og Studentparlamentet i Tromsø ble intervjuet.

Selskapet argumenterer også for at formålet og poenget markedsføringen var å illustrere at en eventuell kjøper ville stilles bedre økonomisk enn ved å leie bolig, og at eksempelets beregninger bygger på nøkterne tall.

Forbrukertilsynet er ikke uenig i at det som regel vil være mer lønnsomt økonomisk å eie enn å leie en tilsvarende leilighet. Dette er kjent for de fleste på grunn av eiemodellen i Norge. Utfordringen for de fleste unge forbrukere er imidlertid å komme inn på boligmarkedet. Dette gjelder opparbeidelse av egenkapital, men også det å være sikker på at man har nok likviditet og inntekter til å betjene et lån. Som nevnt i punkt 3.2.5, vil ikke alternativet til å kjøpe en bolig i prosjektet være å leie en tilsvarende leilighet mellom 50 og 65 kvm, slik Workinntoppen argumenterer for. Alternativet er i stedet som regel å leie et rom i et kollektiv eller en langt mindre leilighet, som igjen har langt lavere husleie. Markedsføringen av finansieringseksempelet var egnet til å villede forbrukere om hvor store løpende utgifter de kunne forvente ved å kjøpe en bolig i prosjektet, og dermed også hvorvidt de hadde økonomi til å gjøre kjøpet.

Etter en samlet vurdering av momentene ovenfor, vurderer Forbrukertilsynet at markedsføringen fra Workinntoppen utgjør en vesentlig overtredelse av mfl. § 7, jf. § 6

5.1.2  Subjektive vilkår

Det fremgår i markedsføringsloven § 43 at overtredelsesgebyr kan gis ved forsettlig eller uaktsom overtredelse. Etter Forbrukertilsynets vurdering foreligger det i denne saken en forsettlig overtredelse av Workinntoppen.

Workinntoppen anfører at forsettskravet ikke kan være oppfylt, fordi Workinntoppen ikke holdt det som mulig at kampanjen kunne være i strid med markedsføringsloven da de publiserte den. Slik som selskapet også anfører, følger forsettskravet av alminnelige juridiske grunnprinsipper, og disse prinsippene er kodifisert i straffelovens § 22. Av bestemmelsen følger det:

«Forsett foreligger når noen begår en handling som dekker gjerningsbeskrivelsen i et straffebud

1. a) med hensikt,
2. b) med bevissthet om at handlingen sikkert eller mest sannsynlig dekker gjerningsbeskrivelsen, eller
3. c) holder det for mulig at handlingen dekker gjerningsbeskrivelsen, og velger å handle selv om det skulle være tilfellet.»

Av bestemmelsens andre ledd følger det imidlertid at «[f]orsett foreligger selv om lovbryteren ikke er kjent med at handlingen er ulovlig, jf. § 26». Det er dermed ikke noe krav, slik selskapet anfører, at Workinntoppen må ha holdt det for mulig at handlingen var i strid med markedsføringsloven.

Av straffelovens § 26 følger det at «[d]en som på handlingstidspunktet på grunn av uvitenhet om rettsregler er ukjent med at handlingen er ulovlig, straffes når uvitenheten er uaktsom.» Markedsrådet har uttalt at i kravet til aktsomhet ligger blant annet et krav om at den næringsdrivende, før virksomheten starter opp, må sette seg inn i hvilken lovgivning som gjelder på området, og innrette virksomheten i samsvar med de rammer som følger av det aktuelle regelverket, jf. MR-2014-439. I vurderingen må det tillegges vekt om regelverket eller den konkrete subsumsjonen fremstår som uklar, og hvilke tiltak som er truffet for å sikre god regelkunnskap og innsikt.

Workinntoppen AS er eid av Profier AS og Barlindhaug Eiendom AS, to store utbyggerselskaper som samlet solgte over 650 boliger i 2017. Det må dermed legges til grunn at selskapet har omfattende erfaring med markedsføring av prosjekterte boliger og regelverket rundt dette. Selv om den aktuelle bestemmelsen bygger på en skjønnsmessig vurdering, er det grunnleggende ved markedsføring av bolig at vesentlige forutsetning for en kostnadsberegning må fremgå klart og tydelig for å unngå at markedsføringen blir villedende. Videre må det anses som grunnleggende at det ikke må forutsettes lån som de fleste ikke vil kunne oppnå i slike eksempler, uten å informere tydelig om denne begrensningen. Subsumsjonen i denne saken fremstår som klar.

Workinntoppen har videre anført at det må vektlegges i vurderingen av forsett og uaktsomhet at det er vanskelig å forstå bransjenormen for markedsføring av bolig og Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig slik at den gir uttrykk for at også forutsetninger knyttet til forbrukerens eget lån må fremgå klart og tydelig i markedsføring av bokostnader. Selskapet anfører at dette kun synes å gjelde for fellesgjeld.

Forbrukertilsynets veiledningstiltak må vurderes ut ifra det som forelå på handlingstidspunktet. I juni 2018, da markedsføringen ble igangsatt, var det bransjenormen for markedsføring av bolig fra 2014 som var tilgjengelig. Av punkt 3.2.5 i bransjenormen, under overskriften «Bruk av beregninger av bokostnader/månedskostnader» fremgår det:

«Dersom det opplyses om bokostnader/månedskostnader i salgsoppgave eller annen markedsføring, må forutsetningene for slike beregninger klart fremgå. Det kan ikke opplyses om beregninger av netto bokostnader/månedskostnader uten at det samtidig og like tydelig oppgis bruttostørrelsene, altså kostnadene før mulige skattefradrag og andre mulige fradragsposter/inntektsposter er trukket fra. (…)

Dersom det benyttes et konkret eksempel på bokostnader per måned, må det klart opplyses dersom eksemplet kun gjelder for bestemte år. Like klart må det opplyses dersom bokostnadene vil stige etter utløpet av den angitte perioden.»

Det er ikke grunnlag for å legge til grunn en så snever forståelse av dette punktet som Workinntoppen anfører. Det følger ikke noe sted at dette punktet kun gjelder for fellesgjeld eller felleskostnader. For et eksempel som skal vise en kostnadsoversikt over løpende kostnader knyttet til kjøp av en bolig i et prosjekt, og hvor eksempelet forutsetter at forbrukeren finansierer boligen med egen lån, må det ut ifra bransjenormen utledes at også vesentlige forutsetninger knyttet til dette lånet må fremgå – for eksempel at det er forutsatt avdragsfrihet på lånet, eller at lånet som forutsettes er usannsynlig å få på grunn av offentligrettslige restriksjoner for bankenes utlånsvirksomhet. Det samme må for ordens skyld legges til grunn etter Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig (18. oktober 2018) punkt 3.2.4, og må som nevnt uansett klart utledes av markedsføringsloven § 7 jf. § 6.

[unntatt offentlighet].

På bakgrunn av de ovennevnte momentene vurderer Forbrukertilsynet at det ikke foreligger noe aktsom rettsuvitenhet for Workinntoppen, og at overtredelsen er gjort forsettlig.

Mfl. § 43 hjemler også vedtak om overtredelsesgebyr i tilfeller hvor en næringsdrivende har opptrådt uaktsomt. De sentrale elementene i uaktsomhetskravet er hvorvidt det objektivt sett er foretatt handlinger i strid med kravet til forsvarlig opptreden på det aktuelle området, og om det ut fra de personlige forutsetninger som foreligger, er grunnlag for bebreidelser. Uaktsomheten er grov dersom handlingen er svært klanderverdig og det er grunnlag for sterk bebreidelse

Forbrukertilsynet vurderer subsidiært at Workinntoppen, uavhengig av om selskapet kan sies å ha handlet forsettlig, må sies å ha opptrådt uaktsomt, og at det er grunn til å karakterisere uaktsomheten som grov. Skyldkravet i mfl. § 43 er derfor i alle tilfelle oppfylt. Som utbygger hadde selskapet ansvar for å sørge for at markedsføringen av prosjektet ikke villedet forbrukere med hensyn til kostnadene ved boligkjøpet. Forholdene ovenfor taler for at selskapet ikke har hatt på plass rutiner som sikrer at boligmarkedsføringen deres ikke blir villedende. Selskapet har handlet i strid med forsvarlig opptreden på det aktuelle området, og det er grunnlag for sterk bebreidelse.

5.1.3   Anførsler knyttet til usaklig forskjellsbehandling og forhåndsvarsel

Workinntoppen har anført at et vedtak om overtredelsesgebyr vil utgjøre en reell forskjellsbehandling fra saken mot Urbanium AS i 2016. Forbrukertilsynet er enig i at nåværende sak har likhetstrekk med saken mot Urbanium, men denne saken fant imidlertid sted før lovendringene i markedsføringsloven som trådte i kraft 1. januar 2018: https://lovdata.no/pro/#document/LTI/lov/2017-06-16-49. Frem til 1. januar 2018 var Forbrukertilsynet i saker etter markedsføringsloven § 7 jf. § 6 pliktig å «søke å påvirke næringsdrivende​ til å innrette seg etter bestemmelsene som ombudet skal føre tilsyn med» jf. daværende mfl. § 35 (1). Forbrukertilsynet hadde kun vedtakskompetanse i slike saker dersom frivillig ordning ikke ble oppnådd, jf. daværende mfl. § 37 jf. § 35.

I saken fra 2016 innrettet Urbanium seg frivillig etter Forbrukertilsynets standpunkt etter mfl. § 7 jf. § 6, og Forbrukertilsynet hadde dermed ikke vedtakskompetanse i saken. Ettersom Forbrukertilsynet i saken i 2016 ikke hadde lovhjemmel for den reaksjonen som ilegges i saken med Workinntoppen, foreligger det ikke usaklig forskjellsbehandling. Hovedformålet med den aktuelle lovendringen var nettopp å sikre en mer effektiv håndheving av forbrukervernreglene og gi Forbrukertilsynet nødvendige virkemidler for å kunne raskere og mer effektivt reagere mot brudd på markedsføringsloven, se Prop.93 L (2016-2017) s. 5.

Workinntoppen har også anført at Forbrukertilsynet gjennom å bruke formuleringen «Forbrukertilsynet varsler med dette om at vi vil fatte vedtak om overtredelsesgebyr i størrelsesorden mellom 400 000 og 500 000 kroner» (Workinntoppens understrekning), sammenholdt med å benytte saken som eksempel i foredrag 2. november 2018 på Skatten i Oslo, synes å allerede i varselet ha avgjort reaksjonsform og størrelse på gebyret, uten å ha fått Workinntoppens merknader til varselet.

Forbrukertilsynet påpeker at dette ikke medfører riktighet. Når det gjelder foredraget 2. november 2018 på Skatten i Oslo, ble det ikke på noe tidspunkt uttalt noe om reaksjon eller reaksjonsform i denne saken. Det ble ikke nevnt at det på det aktuelle tidspunktet var varslet vedtak i saken, og Forbrukertilsynet har heller aldri omtalt dette offentlig i andre sammenhenger. Omtalen i det aktuelle presentasjon var kun knyttet til at Forbrukertilsynet vurderte at det forelå lovbrudd i saken, noe vi hadde konkludert med i vårt brev til Workinntoppen datert 3. september 2018. Dette var allerede offentlig gjennom pressemelding på https://www.forbrukertilsynet.no/lokker-med-lave-bokostnader-bryter-loven. At Forbrukertilsynet skulle se på saken var også omtalt i media: https://www.nrk.no/troms/hevder-utbygger-utnytter-boligkrisen-blant-studenter-_-na-avslutter-selskapet-kampanjen-1.14192119. Dette må sees i sammenheng med forskrift om Forbrukertilsynets og Markedsrådets saksbehandling mv. § 1 (1), hvor det fremgår at «Forbrukertilsynet skal legge vekt på å gjøre sin virksomhet kjent blant publikum, og å informere forbrukere og næringsdrivende om de regelverkene det fører tilsyn med».

I forhåndsvarselet fremgikk det at «[d]ersom dere har ytterligere informasjon i saken eller kommentarer til varselet ber vi om at dette sendes snarest og senest innen 21. november», og videre at den varslede størrelsesordenen «kun er basert på ovennevnte momenter, og Forbrukertilsynet vil kunne opp- eller nedjustere beløpet dersom vi blir kjent med andre forhold som kan ha betydning for utmålingen.» Varsel ble i tråd med forvaltningsloven § 16 gitt når det var tale om å fatte vedtak i saken, slik at Workinntoppen «varsles før vedtak treffes og gis høve til å uttale seg innen en nærmere angitt frist».

5.2 Utmåling

5.2.1 Generelle utgangspunkter

Overtredelsesgebyret skal utmåles etter en konkret vurdering i det enkelte tilfelle.

Ved fastsettelse av gebyrets størrelse skal det særlig legges vekt på overtredelsens grovhet, omfang og virkninger, jf. § 43. Med overtredelsens grovhet menes hvor alvorlig lovbruddet generelt sett er. Det kan også være relevant å legge vekt på graden av skyld dersom det er holdepunkter for å vurdere det. Overtredelsens omfang omfatter både kvantitative aspekter og varighet i tid. I overtredelsens virkninger ligger det at man må vurdere virkningene overfor forbrukerne, herunder hvor mange som er rammet og på hvilken måte.

Oppregningen er ikke uttømmende, jf. Ot.prp. nr. 55 (2007-2008) s. 214. Også andre momenter kan være av betydning ved utmålingen av overtredelsesgebyr.

Et overordnet prinsipp er at overtredelsesgebyret bør settes så høyt at det ikke skal lønne seg økonomisk å begå lovbrudd, jf. Ot.prp. nr. 55 (2007-2008) s. 214. Det skal også ses hen til allmenn- og individualpreventive hensyn.

Det vil være relevant å se hen til den økonomiske fortjenesten den næringsdrivende har oppnådd ved fastsettelsen av gebyret og den næringsdrivendes økonomiske situasjon.

5.2.2 Konkret vurdering

Selskapet anfører at et overtredelsesgebyr i størrelsen kr 400 000 til 500 000 – som opprinnelig antydet – er vesentlig for høyt. I den forbindelse anføres det at ingen i målgruppen har kjøpt bolig på grunnlag av den aktuelle markedsføringskampanjen, og at det ikke har vært noen økonomisk fortjeneste.

Ved fastsettelsen av overtredelsesgebyrets størrelse er det blant annet lagt vekt på Workinntoppens økonomiske situasjon, lovbruddets art, selskapets skyldgrad og allmennpreventive hensyn.

Workinntoppen hadde i 2017 en omsetning på 342 millioner kroner, og et resultat før skatt på kr 13,7 millioner. Fra 2015 til 2017 omsatte selskapet for over 1 milliard kroner.

Bilag 2: Regnskapstall for Workinntoppen AS

Overtredelsen er et tydelig brudd på grunnleggende normer som må utledes av markedsføringsloven for bruk av eksempler på bokostnader for prosjektert bolig. Det legges også vekt på at overtredelsen til Workinntoppen er vurdert som forsettlig.

Den ulovlige markedsføringen fra Workinntoppen var egnet til å villede forbrukere om bokostnadene de kunne få ved kjøp av en leilighet i prosjektet. Slik villedende markedsføring kan føre til at forbrukere som ellers ikke ville gjort det, gjør ytterligere undersøkelser i forbindelse med et mulig kjøp, for eksempel drar på visningssenteret, kontakter megler eller kontakter en finansieringsinstitusjon. Dette medfører en unødvendig og urimelig tilleggsbelastning i en allerede krevende boligkjøpsprosess, og gjør det vanskeligere for forbrukeren å orientere seg i markedet.

Det vektlegges også at markedsføringen var rettet mot studenter og førstegangsetablerere som har begrenset erfaring med boligkjøp. Det er viktig at disse forbrukere får et korrekt inntrykk av kostnadene knyttet til et boligkjøp fra utgangspunktet, i stedet for å fange interessen deres på falske premisser.

Det vektlegges også, som redegjort for i punkt 3.2.5 og 5.1.1 ovenfor, at markedsføringen i ytterste konsekvens var egnet til å påvirke forbrukere til å kjøpe en bolig i prosjektet, selv om dette var mindre sannsynlig. Bolig er den største og viktigste investeringen de fleste forbrukere gjør i løpet av livet, og salg av en enkelt bolig i et boligprosjekt vil normalt gi en fortjeneste på flere hundre tusen kroner for en utbygger. Dette taler for at overtredelsesgebyret ikke må settes for lavt.

5.2.3. Konklusjon

Forbrukertilsynet konkluderer med at overtredelsesgebyret for Workinntoppen AS settes til kr 400 000.

På denne bakgrunn og med hjemmel i § 39 første ledd, jf. § 43, fatter Forbrukertilsynet følgende vedtak:

Workinntoppen AS ilegges overtredelsesgebyr på 400 000 – firehundretusen – kroner for brudd på markedsføringsloven § 7 første ledd bokstav d jf. § 6 fjerde ledd.

* * *

Vedtaket kan påklages til Markedsrådet, jf. markedsføringslovens § 37 første ledd. Forvaltningslovens kapittel VI gir nærmere regler for eventuell klage. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag parten har fått underretning om vedtaket. Klage skal sendes til Forbrukertilsynet.

Vedtaket kan ikke bringes inn for de alminnelige domstoler uten at saken først er forelagt Markedsrådet, jf. forvaltningsloven § 27 b.

Dersom vedtaket ikke påklages, vil overtredelsesgebyret forfalle til betaling fire uker etter at vedtaket er fattet, jf. § 43 tredje ledd.

Gebyret vil bli krevd inn av Statens Innkrevingssentral.

Endelig vedtak om overtredelsesgebyr er tvangsgrunnlag for utlegg, jf. § 43 tredje ledd.

 

Oslo, 1. februar 2019

 

Elisabeth Lier Haugseth

Direktør, Forbrukertilsynet