Forbrukertilsynets høringsuttalelse – forslag til endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller

Vi viser til Kommunal- og distriksdepartementets høringsbrev av 03.07.2023 om forslag til endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller.

Boligkjøpsmodeller som leie til eie og deleie er relativt nye i markedet, og har vokst frem de siste årene. De retter seg hovedsakelig mot unge i etableringsfasen som har vanskelig for å skaffe tilstrekkelig egenkapital for å kunne lånefinansiere boligkjøpet. Dette er en sårbar forbrukergruppe som i stor grad består av førstegangskjøpere, uten erfaring med kjøp av bolig og inngåelse av avtale om boliglån. På denne bakgrunn mener Forbrukertilsynet det er hensiktsmessig at nye boligkjøpsmodeller reguleres nærmere. Vi er positive til en regulering, men mener det hefter en usikkerhet rundt de nye boligmodellene som forslaget til regelendringer på nåværende tidspunkt ikke tar tilstrekkelig høyde for. Høringsnotatet påpeker mange risikofaktorer ved disse modellene for forbruker, men etter vårt syn foreslås det ikke tilstrekkelig regulering av disse risikoene. Forbrukertilsynet er derfor skeptisk til at det legges til rette for disse modellene uten at forbrukervernet utredes nærmere.

For å illustrere lovforslagets mangler fra et forbrukerperspektiv, vil Forbrukertilsynet i det følgende trekke frem enkelte punkter fra høringsnotatet hvor forbrukerhensyn gjør seg særlig gjeldende.

2.1         Leie til eie

Det foreslås i borettslagsloven § 1-8 og eierseksjonsloven § 6 c at en leie til eie-avtale må inneholde informasjon om salgsprisen på boligen.

Siden boligkjøpsmodellene er mer kompliserte enn ordinære eiermodeller, og målgruppen stort sett er førstegangskjøpere med sårbar økonomi, må det stilles enda strengere krav til fastsettelse av salgspris i disse tilfellene enn ved ordinære kjøp. Forbrukertilsynet er enig med departementet i at det er en fordel om salgsprisen er fastsatt allerede ved avtaleinngåelsen. Det vil kunne skape forutsigbarhet og trygghet for forbrukeren. Forbruker vil da kunne vurdere muligheten for å kjøpe boligen innenfor leieperioden allerede på avtaletidspunktet.

Derimot er det, som departementet selv viser til, vanskelig å sette riktig salgspris flere år før leieperioden utløper. Selv om boligprisene stort sett stiger og forventningen er at det vil fortsette, kan ikke det motsatte utelukkes. I verste fall kan salgsprisen satt på avtaletidspunktet vise seg å være høyere enn markedsprisen, noe forbrukeren må bære all risikoen for.

Som redegjørelsen ovenfor viser, ser vi store utfordringer knyttet til hvordan fastsettelsen av prisen skal gjøres på en god måte for å opprettholde et tilstrekkelig forbrukervern. Forbrukertilsynet er derfor skeptiske til de foreslåtte løsningene, og ber om at konsekvensene for forbrukeren ved ulike løsninger utredes nærmere.

2.2         Deleie

Det foreslås i borettslagsloven § 1-9 og eierseksjonsloven § 6 d at en deleie-avtale må fastsette klare prinsipper for hvordan salgsprisen på den resterende delen av boligen skal bli fastsatt.

Det er krevende å forhåndssette en konkret salgspris fordi man ikke kjenner til, hvor stor andel forbrukeren ønsker å kjøpe og når dette vil skje. Ved å sette en salgspris på avtaletidspunktet vil også de momentene som vist til under punkt 2.1 gjøre seg gjeldende. Forbrukertilsynet mener at ordlyden i de foreslåtte bestemmelsene er for vage og uklare. Hvilke «prinsipper» er det egentlig som gjelder, og hva skal til for at de skal anses tilstrekkelig «klare»? Etter Forbrukertilsynets vurdering kan ordlyden medføre at den næringsdrivende får et for stort spillerom i avtalene når det gjelder prisfastsetting. Pris er av sentral betydning for forbrukeren og et lovforslag bør ikke svekke forbrukerens posisjon på dette området.

På bakgrunn av det ovennevnte mener vi at «klare prinsipper» er for upresist, og at problemstillingen med prisfastsettelse må utredes ytterligere for at forbrukervernet skal bli tilstrekkelig ivaretatt.

3.1         Leie til eie

Ny § 1-8 i borettslagsloven og § 6 c i eierseksjonsloven presiserer at leieprisen på boligen må fremgå av avtalen, og at husleieloven kapittel 4 gjelder tilsvarende for fastsetting av leie, regulering av leie mv.

Departementet uttaler i høringsnotatet at det er «viktig for forbrukeren å allerede ved inngåelse av avtalen få vite hva leieprisen vil bli, eller i det minste hvordan den vil bli fastsatt».  Dette kan forstås slik at departementet anser det tilstrekkelig at en avtale inneholder informasjon om hvordan leieprisen blir satt, selv om ordlyden i bestemmelsene tilsier at den faktiske leieprisen må oppgis. Forbrukertilsynet ønsker derfor at det tydeliggjøres at avtalene inneholder informasjon om konkret leiepris, og hvilke prinsipper som ligger til grunn for fastsettelsen av denne. Sistnevnte avhjelpes ved at det i bestemmelsene blir vist til at husleieloven gjelder, slik det er fremmet forslag om. For å sikre forutberegnelighet for forbrukeren må leiebeløpet inntas i avtalen.

3.2         Deleie

Det foreslås i ny § 1-9 i borettslagsloven at det må gå frem av avtalen hva forbrukeren må betale i vederlag for bruk av hele boligen, og at husleieloven kapittel 4 gjelder tilsvarende for fastsetting av leie, regulering av leie mv.

Det fremgår av høringsnotatet at «Departementet mener det er sentralt at det fastsettes klare prinsipper for beregning av både salgspris og leiepris, fordi det må være mulig for kunden å beregne kostnadene ved å inngå en slik kontrakt». Forbrukertilsynet viser her til drøftelsen i andre avsnitt under punkt 3.1 og ber om at dette punktet også tydeliggjøres.

4.1         Leie til eie

Departementet foreslår å regulere hvilke rettigheter forbruker har som henholdsvis leietaker og kjøper. I den forbindelse uttaler departementet at det viktigste er at «det er synlig for forbrukeren i avtalen hvordan eventuelle feil og mangler skal håndteres, og hvordan eventuelle mangelskrav vil regnes inn i prisen på boligen». Videre mener departementet at «det ikke er hensiktsmessig å gi nærmere retningslinjer eller krav i borettslagsloven for hvordan disse forholdene skal reguleres».

Forbrukertilsynet legger til grunn at årsaken til de gjengitte uttalelsene ovenfor, er redegjørelsen i punkt 4.2.2 i høringsnotatet om hvilke lover som regulerer henholdsvis leie- og kjøpselementet i avtalene. I punktet presiseres det at kjøpselementet i en leie til eie-modell reguleres av avhendingslova, mens reglene i husleieloven gjelder for leieelementet.

Forbrukertilsynet kan være enig med departementet i at det ikke er nødvendig å lovfeste kravene nærmere når andre lover regulerer forholdet, såfremt forbruker ikke får dårligere rettigheter enn øvrige lover ville gitt. Vårt standpunkt er derfor at forbruker skal ha tilsvarende rettigheter som etter bustadoppføringslova ved inngåelse av leie til eie-avtaler før boligen er ferdigstilt, uten at det må avtales særskilt mellom partene. Forbrukertilsynet viser her særlig til ettårsbefaring og garantistillelse. Ettårsbefaringen er spesielt viktig av hensyn til utbedring av feil og mangler, mens garantistillelse sikrer forbrukeren best mulig ved en eventuell konkurs hos utbygger.

Videre er det viktig for forbruker å vite hvem vedkommende skal henvende seg til, og hvem som faktisk har et ansvar for feil og mangler som blir oppdaget i boligen. I en boligkjøpsmodell kan det være utfordrende fordi både entreprenør, utbygger og andre aktører kan være involvert. Det må derfor fremstå klart og tydelig for forbruker hvilken næringsdrivende vedkommende skal forholde seg til ved reklamasjoner – både for leie- og kjøpselementet av avtalen.

4.2         Deleie

Det vises i ny § 1-9 i borettslagsloven at det må gå frem av avtalen hvordan feil og mangler ved boligen skal bli håndtert.

I den forbindelse uttaler departementet i høringsnotatet at «det i likhet med definisjonen for leie til eie, også må fremgå at avtalen må regulere hvilke rettigheter forbrukeren har som henholdsvis leier og kjøper når det gjelder feil og mangler ved boligen, og hvordan disse skal håndteres».

Høringsnotatet presiserer at bustadoppføringslova vil få anvendelse for den første delen av boligkjøpet, forutsatt at boligen blir kjøpt før ferdigstillelse, og avhendingslova på de(n) resterende. Den delen av boligen som forbruker har en eksklusiv bruksrett til blir regulert av sameieloven.

Det fremstår for Forbrukertilsynet som uklart om bustadoppføringslova kommer til anvendelse i sin helhet ved håndtering av mangler. Vi ser for oss at et mangelskrav fra forbruker kan bli avvist av den næringsdrivende fordi boligen vil bli «delt» i en bruksrett- og eierandel, og at det vil bli vist til sameieloven i stedet. Ettersom sameieloven gir forbruker betraktelig færre rettigheter enn bustadoppføringslova kan dette få svært uheldige konsekvenser for forbruker.

Videre bør ikke forbrukerrettighetene bli svekket gjennom et svakt vern i sameieloven, for et forhold som forbruker i praksis vil oppfatte som en leieavtale. Det bør heller ikke være slik at leieelementet i en avtale om leie til eie gir bedre forbrukervern enn en deleie-avtale. Forbrukertilsynet mener derfor at det i kontrakter om deleie som et minimum må avtales at forbruker har tilsvarende rettigheter som etter husleieloven om mangler. Det vises i den forbindelse til tolkningsuttalelsen fra departementet[1], forarbeidene[2], Rt-1965-1199[3] og Rt-1973-766[4].

En annen problemstilling som gjør seg gjeldende, er hvilken lov som skal gjelde når forbruker kjøper opp sin andel. Dersom forbruker for eksempel kjøper 50 % som første del av boligkjøpet og ytterligere 20 % to år senere, så blir dette regulert av henholdsvis bustadoppføringslova og avhendingslova. Ettersom begge lovene verner forbruker i fem år, vil det oppstå usikkerhet knyttet til hvilken lov som gjelder hvis forbruker fremmer et mangelskrav. Forbrukertilsynet mener at det ikke bør være rom for tvil i et slikt tilfelle, og at forholdet bør reguleres av loven som gir forbrukeren sterkest vern.

Forbrukertilsynet viser ellers til tilsvarende vurderinger som foretatt i siste avsnitt under punkt 4.1.

[1] https://lovdata.no/pro/#document/TUDEP/avgjorelse/tudep-2022-1797-2

[2] https://lovdata.no/pro/#document/PROP/forarbeid/otprp-82-199798?from=NL/lov/1999-03-26-17/%C2%A71-1

[3] https://lovdata.no/pro/#document/HRSIV/avgjorelse/rt-1965-1199-217b

[4] https://lovdata.no/pro/#document/HRSIV/avgjorelse/rt-1973-766-43k?searchResultContext=2443&rowNumber=1&totalHits=7

5.1         Opsjonens varighet

Departementet foreslår nye bestemmelser i borettslagsloven § 1-8 og eierseksjonsloven § 6 c som inneholder minstevilkår og en definisjon på hva som menes med en leie til eie modell. Bestemmelsene definerer leie til eie som en avtale om å leie ut bolig til en eller flere fysiske personer som innenfor en forhåndsbestemt periode på inntil 5 år har rett til å kjøpe boligen. Fristen regnes fra avtalen inngås.

Når det gjelder leieperiodens varighet på inntil 5 år, stiller Forbrukertilsynet seg spørrende til hvilken risiko forbruker tar dersom vedkommende har behov for å gå fra avtalen før leieperioden utløper. En forbrukers livssituasjon kan endre seg betraktelig på 5 år, for eksempel på grunn av samlivsbrudd, endring i økonomi, sykdom eller lignende. Etter Forbrukertilsynets syn bør derfor oppsigelsesadgangen reguleres, slik at forbrukeren på tidspunktet for avtaleinngåelsen er kjent med risikoene knyttet til et mulig avtalebrudd.

Hvilke konsekvenser det har for forbruker å gå fra avtalen er svært viktig å kjenne til. På den måten kan forbrukeren allerede før avtalen inngås sette seg inn i risikoene, og vurdere dem opp mot avtalens øvrige vilkår og egen livssituasjon. Etter Forbrukertilsynets vurdering bør oppsigelsesadgangen være grundig regulert for å unngå for mange rimelighetsvurderinger, da disse er lite forutsigbare for forbruker. I en slik regulering må forbrukernes rettigheter ivaretas på en tilstrekkelig god måte.

5.1         Antall leieperioder

Departementet foreslår i ny § 4-3 a annet ledd i borettslagsloven, å lovfeste at boligen kan benyttes i én ny leie til eie-kontrakt dersom leietakeren ikke benytter retten til å kjøpe boligen, og at samme andel ikke kan leies ut mer enn to ganger. Forbrukertilsynet stiller spørsmål til betydningen av dette. Det fremgår ingen opplysninger – verken i bestemmelsen eller høringsnotatet – om forbrukeren som valgte å ikke kjøpe boligen kan leie denne på nytt og dermed forlenge avtalen. Videre er det uklart om forbrukeren i så fall har en «rett» til å fortsette å leie boligen fremfor at utbygger skaffer en ny leietaker. Dette bør etter vårt syn klargjøres.

Så vidt Forbrukertilsynet kan se, er det også uklart hva som skjer etter to leieperioder har utløpt hvis ingen velger å kjøpe boligen. For eksempel om siste beboer kan fortsette å bo der ved å inngå en ordinær leieavtale eller om vedkommende må flytte fordi boligen må legges ut for salg i det åpne markedet. Om det er slik at forbruker ikke lenger kan bo i boligen, bør det komme tydelig frem hvilke regler for oppsigelse som gjelder. Forbrukertilsynet stiller også spørsmål ved hvordan det skal sikres at boligen ikke leies ut mer enn to ganger.

Departementet uttaler i høringsnotatet at et «sentralt forbrukerhensyn er at opsjonen som forbrukeren inngår med selger om å kjøpe boligen ikke foreldes i den avtalte perioden, slik at selger kan bruke det som argument for å komme seg ut av avtalen». Det blir videre presisert at «juridisk teori går langt i å legge til grunn at slike opsjoner ikke vil foreldes», men at det likevel kan gjøre forbrukernes rettigheter uklare.

Forbrukertilsynet mener det er svært viktig at opsjonen ikke blir foreldet, og ser at departementet vil sikre dette. Departementet skisserer fire ulike alternativer for hvordan det kan sikres at opsjonen ikke foreldes, og ber om innspill på disse. Forbrukertilsynet syns det er vanskelig å kommentere hvilken løsning som er best egnet når vi ikke vet hvordan det konkrete forslaget vil bli formulert, men påpeker at det vil være avgjørende at forbrukerne får et tilstrekkelig og godt vern i disse situasjonene.

Det følger av markedsføringsloven § 32 at Forbrukertilsynet skal føre kontroll med næringsdrivendes handelspraksis og avtalevilkår. Det er dermed Forbrukertilsynet som skal kontrollere at vilkår i standardavtaler og øvrige kontrakter, samt markedsføringen knyttet til boligkjøpsmodeller, er i tråd med markedsføringsloven. Typiske vurderinger i den forbindelse vil være om kontraktene inneholder urimelige avtalevilkår, og om markedsføringstiltak er villedende for forbruker.

Av hensyn til at forbrukerne skal unngå å måtte stå i potensielle tidkrevende og utfordrende konflikter, og for å sikre et mest mulig effektivt tilsynsarbeid, er det svært viktig at loven som utformes er tilstrekkelig klar og ikke åpner for tolkningstvil. Som vist til i denne høringsuttalelsen, er det etter Forbrukertilsynets vurdering ikke tatt tilstrekkelig hensyn til forbrukervernet i utformingen av rettsreglene, og det er fortsatt mange uavklarte spørsmål som det ikke bør være opp til den enkelte næringsdrivende å regulere i avtalene. Ved å klargjøre regelverket slik at det i minst mulig grad åpner for tvil om forbrukernes rettigheter i disse salgssituasjonene vil Forbrukertilsynet enklere kunne følge opp, og påse at næringsdrivende innretter seg etter gjeldende lovverk på en samfunnsøkonomisk forsvarlig måte.

Vi vil også poengtere at det i tillegg til å ta opp saker der den næringsdrivende ikke overholder endringene i regelverket som blir vedtatt, vil det kunne være behov for omfattende veiledning ovenfor næringsdrivende i en periode. Dette vil være ressurskrevende og medføre økt ressursbehov for Forbrukertilsynet.

Med hilsen

Trond Rønningen, direktør
Bente Øverli, avdelingsdirektør