Høringsuttalelse om endring av garantireglene i bustadoppføringslova (NOU 2016:10)

Utvalget har konkludert med at dagens garantiordning medfører høye kostnader sett i lys av den reelle forbrukerbeskyttelse ordningen gir. Et enstemmig utvalg anbefaler derfor at garantitiden reduseres til 2 år.

Forbrukerombudet har respekt for at utvalget har arbeidet grundig med dette spørsmålet, og et enstemmig utvalg har gått inn for å redusere garantitiden. Forbrukerombudet betviler ikke at konklusjonen er veloverveid, men etter vårt syn er trygghet for den enkelte forbruker viktigere enn den økonomiske belastningen ordningen medfører.

Formålet med å ha en garantitid på fem år er at den gjenspeiler bustadoppføringslovas absolutte reklamasjonstid, se Prop. 130 L (2009–2010) og Innst. 74 L (2010–2011). Dette er etter Forbrukerombudets syn sentralt for forbrukernes rettsstilling.

Reduseres garantitiden til to år vil det være tre år av den absolutte reklamasjonstiden hvor forbrukeren ikke er vernet av garantien. I disse tre årene risikerer forbrukeren å stå helt uten dekning for sine krav dersom entreprenøren ikke vil eller kan dekke kravet, for eksempel ved konkurs. Det er dessverre  ikke uvanlig at utbyggere oppfører prosjekter via aksjeselskaper med minimal aksjekapital. Når prosjektet er ferdigstilt avvikles selskapet, eller det går (/slås) konkurs.

Investering i bolig og fritidsbolig er for de fleste en av livets største investeringer. Verdien av bolig utgjør det vesentligste av gjennomsnittsforbrukerens formue. En reklamasjonssak mot en entreprenør som ikke vil eller kan gjøre opp for seg, kan ha svært stor betydning for den enkelte forbrukers personlige økonomi.

Selv om de fleste feil og mangler oppdages relativt raskt, finnes det unntak. Forbrukerombudets bekymring er at noen få forbrukere vil lide store tap, for at entreprenørene skal spare en mindre sum sett hen til garantiutgifter per boenhet.

Utvalget mener at man må regne med at kostnadene garantiordningen medfører blir påført forbrukerne. Det fremgår av NOUen at de direkte kostnadene til garanti for en leilighet til kr 3 000 000 er ca. kr 21 000 i a-tilfellene og kr 16 800 i b-tilfellene. Når en forbruker betaler en kjøpesum på tre millioner kroner, er en rekke elementer innbakt i totalsummen. Med tanke på hvilke summer som legges ned i for eksempel kjøkkeninnredning, parkett og garderobeløsninger, fremstår ikke kostnaden til økonomisk trygghet som urimelig høy.

Det fremgår av NOUen at flere entreprenører har meddelt at nye boligprosjekter settes på vent fordi finansieringsrammen hos banken og tilgjengelige sikkerhetsobjekter er oppbrukt på garantiforpliktelser knyttet til allerede gjennomførte byggeprosjekter. Kostnadene i de enkelte tilfellene er som oftest ikke veldig høye, men over tid «bindes» en del likviditet fordi garantien etter bustadoppføringslova § 12 skal gjelde i fem år etter overtakelse. Denne likviditeten kunne i følge utbyggerne vært benyttet til nye prosjekter. Ettter Forbrukerombudets mening er det viktig at utbyggerne ivaretar sine forpliktelser overfor de forbrukerne som allerede har kjøpt boliger av selskapet, før de setter i gang nye prosjekter som igjen medfører nye forpliktelser.

Dersom man følger utvalgets anbefaling om å gjøre garantien mindre omfattende og dermed rimeligere, vil dette ha størst betydning for aktører med mindre stabil økonomi. Utbyggere med stødig økonomi har mulighet til å gi fem års garanti.

Forbrukerombudets konklusjon er at vi anbefaler å opprettholde dagens garantitid på fem år.

Fordi garantien etter bustadoppføringslova § 12 klassifiseres som en såkalt kausjonsforsikring når forsikringsselskaper tilbyr produktet i dag, kan bare kredittforsikringsselskaper tilby garantien. Utvalget mener at det bør åpnes opp for at også andre forsikringsselskaper kan tilby garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12, og utvalget foreslår derfor at det åpnes opp for dekning gjennom skadeforsikring.

Forbrukerombudet støtter dette forslaget. Flere aktører gir økt konkurranse, noe som kan medføre lavere priser og bedre produkter – til fordel for både forbrukerne og entreprenørene.

Vi ønsker å presisere at forsikringsordningen må ha samme dekningsomfang som garantien.

Dersom avtale om kjøp av bolig først inngås når oppføringen er fullført, gjelder ikke bustadoppføringslova, men avhendingslova. Ved slike boligsalg trenger ikke entreprenøren å stille garanti, da avhendingslova ikke inneholder en regel tilsvarende bustadoppføringslova § 12. Utvalget foreslår derfor at det innføres en ny bestemmelse i avhendingslova om plikt til å stille sikkerhet i tråd med bustadoppføringslova § 12 ved salg av nyoppført bolig.

Forbrukerombudet er enig i at dagens situasjon er uheldig. Det bør stilles sikkerhet for alle nybygde boliger, uavhengig av om kjøpsavtalen inngås før eller like etter ferdigstillelse, da de samme hensynene gjør seg gjeldende i begge tilfeller.

Vi støtter derfor forslaget om å innføre en tilsvarende garantiregel for nyoppførte boliger solgt etter avhendingslova.

Utvalget reiser i NOUen spørsmål om hvorvidt dagens krav til sikkerhetsstillelsens størrelse bør økes. Spørsmålet er særlig aktuelt fordi utvalget har foreslått å redusere sikkerhetsstillelsens lengde.

Flertallet mener at sikkerhetsstillelsens størrelse ikke bør økes, mens mindretallet foreslår å øke sikkerhetsstillelsen til ti prosent.

Som det fremgår ovenfor av punkt 1. ønsker Forbrukerombudet å opprettholde en garantitid på fem år. Opprettholdes garantitiden, er det vårt syn at sikkerhetsstillelsens størrelse også kan være slik den er i dag. Dersom lovgiver derimot beslutter å redusere garantitidens lengde, anser vi det som nødvendig at sikkerhetsstillelsens størrelse økes.

Dersom sikkerhetsstillelsens lengde reduseres fra fem til to år, reduseres også forbrukerbeskyttelsen. For å veie opp for denne negative konsekvensen bør sikkerstillelsens størrelse økes. Dette vil gi en bedre forbrukerbeskyttelse for det utvalget har vist at er den mest relevante tidsperioden etter overtakelse, samtidig som kostnadene for entreprenører vil reduseres sammenlignet med dagens femårige fem-prosentgaranti. Kostnadsbesparelsene ved mindretallets løsning vil  være mindre enn ved flertallets, men det er Forbrukerombudets syn at en økning av sikkerhetsstillelsens størrelse til ti prosent vil balansere hensynene til entreprenør og forbruker på en bedre måte.

Forbrukerombudet er enig med mindretallet i dette spørsmålet.

Med vennlig hilsen,

Bente Øverli

Fungerende forbrukerombud